明彬
【资料图】
毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。
要目
一、引言
二、违法点：筹备组业主代表应该如何产生？
三、违法点：筹备组业主代表应该由谁决定？
四、街道的自知之明
五、结束语
武汉市有13个行政区，其中郊区黄陂、新洲、蔡甸目前鲜有业主委员会相关报道。其余城市中心区，唯独汉阳区是最特别的，这个区从拆迁维权到现在的小区业主维权，均是比较特别的一个区。汉阳区发生这样的情形，一点不值得惊讶。但街道办事处的做法，明显存在问题甚至违法，并难以得到业主的认可。作者希望该小区的业主，能坚持与街道办事处“书来书往”，严格按照法律程序维护自身合法权益。
一、引言
近日，武汉市汉阳区龙阳街道办事处保利香颂二期业主在城市留言板就小区成立业委会问题提出了质疑。该街道办回复：“经核实，筹备组代表人员按照街道、社区、开发商各一名、业主代表成员六名共计九名人员组成。筹备组业主代表从自荐报名、推荐报名的22名人员中进行筛选，严格按照是否属于本小区实名业主、是否遵守国家相关法律、法规等进行考察，最终由街道办事处进行决议确定，并不存在随意更改的问题。目前龙阳街、汤山社区在收集居民的相关意见，解答群众的疑惑，并且持续跟进指导该小区业委会的成立工作。”
二、违法点：筹备组业主代表应该如何产生？
（一）产生方式
关于筹备组业主代表的产生方式，《武汉市物业管理条例》没有具体规定。
根据《湖北省物业服务和管理条例》第22条第一款规定：“业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一；业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。”
因此，“业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。”本案中是否征求业主意见尚不知。实务中主要包括如下方式：
第一，自荐。即业主“毛遂自荐”，理论上来说，只要是法律上的业主，均可以自荐为筹备组业主代表。但是筹备组业主代表的问题，归根结底依然是“业主的建筑物区分所有权”行使的问题，因此，这个产生的方式，理论上全体业主中的任何一名业主都可以。
第二，推荐。即由业主、社区、街道等推荐产生，实务中目前主要是通过业主推荐方式，但是推荐业主的数额如何规定？业主是否可以重复推荐？有的“居民委员会”表述为一位业主只能推荐一名筹备组业主代表。例如本案中8名筹备组业主代表，如果每一名业主推荐人数是10人，则需要80位业主推荐，这无形中增加了推荐的难度。
本案中，业主的表述为“街道无故删除了8名业主代表中的2名，没给出任何合理的解释！然后又不经过业主的同意，更换剩余6名业主代表中的2位。”如果上述表述为事实，则街道的违法之处是未按照此前公示内容，采用自荐或推荐方式产生筹备组业主代表，涉嫌将未报名或虚假报名的业主，直接代替了自荐和推荐产生筹备组业主代表的方式。
（二）救济方式
针对筹备组业主代表产生方式背离了公示中自荐或推荐方式，任何一名业主，可依法向街道办事处书面邮寄《异议申请书》并要求公开筹备组业主代表报名相关信息（含筹备组业主代表的工作单位）。街道办事处应依法予以书面回复。街道办事处未回复或业主认为街道办事处回复违法，则依法可以提起行政复议或行政诉讼。
三、违法点：筹备组业主代表应该由谁决定？
（一）决定主体
第一，筹备组业主代表的决定权归谁？一般认为，决定权在街道办事处（含居民委员会）。这是错误的。前已述及，筹备组业主代表问题，归根结底依然是“业主的建筑物区分所有权”行使问题。街道办事处是行政机关，但不是小区的领导机关，更不是小区的任何物权人；居民委员会是城市居民自治组织，不是小区的领导，而是平等的自治组织，居民委员会在小区亦不享有任何物权。因此，筹备组业主代表由街道办事处（含居民委员会）是错误的，甚至是违法的。
本案中，很显然，街道办事处把行政指导，作为一种行政命令，直接决定了筹备组业主代表，且“不经过业主的同意，更换剩余6名业主代表中的2位”，这种行为属于滥用行政权力的违法行为。
第二，业主应该如何决定筹备组业主代表。业主决定筹备组业主代表主要方式是“推荐”，如果某业主由Ｎ多的业主推荐为筹备组业主代表，任何一个街道办事处均不敢轻易的将该业主从筹备组业主代表名单中抹掉，除非该业主存在被法律限制的情形。实务中如下情形均是违法的：
1. 业主未缴纳物业服务费和专项维修资金的不得被确定为筹备组业主代表；
2. 业主存在“违建”的不得被确定为筹备组业主代表；
3. 业主被列入失信人员名单、被限制高消费的不得被确定为筹备组业主代表；
4. 业主报警次数比较多的不得被确定为筹备组业主代表；
5. 业主被取保候审的不得被确定为筹备组业主代表；
6. 业主曾经过失犯罪的不得被确定为筹备组业主代表；
……
如此等等，本不应该剥夺筹备组业主代表资格的，均被街道办事处通过居民委员会予以剥夺。
不仅如此，还有关于筹备组业主代表的报名表必须按照街道办事处的范本提交，均是错误的甚至是违法的做法。只要业主的报名表中包含了筹备组要求的基本信息，均是合法的报名表。实务中很多街道办事处通过居民委员会表述为，必须按照其提供的范本报名，故业主推荐人数只能是10人以内。
（二）救济方式
想进入筹备组业主代表的业主，可以通过更多的推荐人，提交报名表，争取成为推荐方式，由众多的业主确定为筹备组业主代表。
四、街道的自知之明
龙阳街道在答复中表述为“持续跟进指导该小区业委会的成立工作”，对于如此傲慢的街道办事处，是十分难能可贵的，更是该街道办事处有自知之明的表现。
第一，街道办事处只是行政指导，不是行政命令，更不是行政指导；
第二，行政指导不具有强制执行力。
五、结束语
武汉市有13个行政区，其中郊区黄陂、新洲、蔡甸目前鲜有业主委员会相关报道。其余城市中心区，唯独汉阳区是最特别的，这个区从拆迁维权到现在的小区业主维权，均是比较特别的一个区。汉阳区发生这样的情形，一点不值得惊讶。但街道办事处的做法，明显存在问题甚至违法，并难以得到业主的认可。作者希望该小区的业主，能坚持与街道办事处“书来书往”，严格按照法律程序维护自身合法权益。
